Каждый человек, покупая квартиру, хочет крепко спать и не опасаться, что останется без денег и этой самой квартиры. Не все знают, что покупкой дело может не закончиться, если попадете в липкие руки мошенников или просто некомпетентных оформителей сделки.
Прежде всего нужно сказать о главном — прозрачность и чистота сделки. Это определение означает, что сделка проводится в строгом соответствии с законами и нормативами. Все фирмы поголовно гарантируют такую прозрачность и покупатели верят, не понимая, что никто не может обеспечить 100 % чистоты. И чаще всего потому, что сами люди не желают страховать самих же себя. Чтобы представить все более понятно, представим саму сделку. Вы находите объект, полностью вам подходящий. Теперь пришел черед подписать первый договор.
На профессинальном языке этот договор носит такое название: Предварительный договор (соглашение) о задатке. Упрощенно его называют «договор задатка или аванса», что не очень правильно. Уже в этот момент покупатель должен полностью сосредоточиться. Предварительный договор — основа договора покупки, поэтому постарайтесь учесть в нем все нужные моменты. Самое важное, конечно, расчеты: как будут производиться, каким путем передаются деньги, кто принимает участие в сделке.
Здесь впервые «выплывают» правоустанавливающие документы, поэтому на них остановимся более тщательно. Иногда квартиру продают по генеральной доверенности, то есть от лица владельца его представитель. Вот он «камень», о который можно споткнуться: доверенность может быть подлинной и настоящей. Только вот вам могут забыть упомянуть о «незначительном» моменте: собственник недавно скончался. Это убедительное основание для последующего признания сделки ничтожной. Этим оружием довольно часто промышляют мошенники.
Именно поэтому нужно требовать, чтобы на самой сделке присутствовал непосредственно сам собственник квадратных метров. Предварительный договор страхует обе стороны, ведь может быть и так, что владелец подготовит документы, а покупатель откажется от приобретения. Сумма задатка обычно не превышает 10 % от стоимости квартиры, но бывает так, что продавцу необходима большая сумма. Например, для передачи задатка следующему звену. Само по себе это не должно настораживать, если есть договор.
Безусловно, если сделку проводит солидная фирма, она сама проверит квартиру и ее историю. Однако осторожность требует, чтобы и сам покупатель приложил руку. Получение выписки ЕГРП — быстрый процесс. Зато вы будете точно знать о квартире все:
- когда покупалась и сколько раз;
- кто собственник и сколько их;
- есть ли дети в собственниках;
- есть ли обременения, аресты.
Нельзя не сказать, что самые проблемные обычно сделки — это те, где принимает участие несовершеннолетний собственник. Неспроста не каждый банк согласится на аккредитацию такого объекта. Идеальный вариант, если ребенку заранее подарили или передали в собственность иную жилплощадь. Тут не будет сложностей, поскольку это значит, что опекунский совет фактически не будет иметь претензий. Но не будет лишним поинтересоваться и сравнить: что имеет ребенок сейчас в собственности и что ему хотят предложить взамен.
Органы опеки и попечительства часто представляют настоящую проблему. Это понятно, ведь этот орган защищает интересы малолетних детей, спасает их от непорядочных взрослых. Закон требует, чтобы доли продаваемой собственности были равны взамен предоставляемой. В некоторых случаях могут разрешить уменьшение доли. Например, были случаи, когда продавался дом без удобств, почти сарай. Но взамен ребенку предоставили меньшую площадь, но в благоустроенной квартире. Правда, это больше исключение. Орган опеки обычно неумолим и будет придираться вплоть до метра.
Если будет установлено, что права малолетнего хоть незначительно были не учтены, суд аннулирует и эту сделку, и все последующие.
Когда сделка подойдет к подписанию основного документа, будет полезно проверить, чтобы у квартиры не было долгов. Также надо проверить все ли выписаны из квартиры, чтобы не купить объект с жильцом. Расчет не может быть произведен раньше, чем продавец выпишет всех жильцов и сам договор не будет зарегистрирован.
Передача денег может быть безналичкой, если так решили стороны. Но чаще арендуется ячейка, в которой будут лежать деньги. Эта ячейка не будет открыта банком-держателем, пока продавец не предоставит зарегистрированный договор продажи.
Каждая сделка — большой труд, который может и не увенчаться успехом. Именно поэтому за оформлением нужно обращаться в маститые конторы, которые доминируют в вашем городе. Согласитесь, 1-2 % от стоимости квартиры (обычное вознаграждение агента) не та сумма, ради которой стоит рисковать квартирой, нервами и более солидными суммами.